Kosteus- ja homevauriotarkastelun lähtökohdat
Rakennusten kosteus- ja homevaurioiden ja samalla myös korjausrakentamisen tarkastelussa lähtökohtana ovat vuoden 2010 rakennus- ja asuntokanta sekä asuntoväestö. Aluksi määritetään rakennuskannan arvo sekä rakennusten määrä, käyttötarkoitus, ikä ja omistajat. Väestöennusteiden avulla arvioidaan väestön rakenteellisten muutosten ja väestön määrän muutosten heijastusvaikutuksia rakennuskannan muutoksiin niin korjaus- kuin uudisrakentamisessa. Selvityksessä on hyödynnetty ensisijaisesti Tilastokeskuksen tuottamaa tilastoaineistoa. Rakennusten käyttötarkoituksen mukainen luokitus perustuu kansalliseen luokitusstandardiin Rakennusluokitus 1994.[1]
Rakennuskanta
Rakennuskanta on merkittävä osa Suomen kansanvarallisuutta. Kansanvarallisuus oli vuonna 2010 yhteensä 775 mrd. €, josta asuinrakennukset olivat 217 mrd. € (28 %) ja muut talonrakennukset olivat 132 mrd. € (17 %). Loput kansanvarallisuudesta oli maaja vesirakenteita (10 %), rakennettuja maa-alueita (21 %), metsää (10 %), koneita, laitteita, kuljetusvälineitä (9 %) sekä ohjelmistoja, varastoja ja muuta varallisuutta (5 %).
Suomen rakennuskanta oli vuonna 2010 yhteensä 1,45 milj. rakennusta, josta asuinrakennuksia oli 85 % ja muita kuin asuinrakennuksia 15 %. Kerrosalalla ilmaistuna rakennuskanta oli 434 milj. m2, tästä 274 milj. m2 eli 63 % asuinrakennuksissa ja 160 milj. m2 eli 37 % muissa kuin asuinrakennuksissa. Edellä mainitut luvut eivät sisällä vapaa-ajan asuinrakennuksia eivätkä maatalouden tuotantorakennuksia.
Eri vuosiluokissa muiden kuin asuinrakennusten kerrosala vaihtelee välillä 44-65 % asuinrakennusten kerrosalasta. Huippuvuosina 1970-1989 rakennettu rakennuskanta edustaa 40 % koko kerrosalasta. Tämä rakennuskanta on 20-40 vuoden iässä ja tarvetta korjausrakentamiseen on pelkästään rakennusteknisen vanhenemisen perusteella. Vanhempaa vuosina 1940-1969 rakennettua kerrosalaa on 24 %. Vanhinta, ennen vuotta 1940 rakennettua rakennuskantaa on vain 9 % kerrosalasta ja nuorinta vuonna 1990 tai sen jälkeen rakennettuja rakennuksia 28 % kerrosalasta.[1]
| Rakennuksia | Kerrosala | ||||
| Rakennuksen käyttötarkoitus | kpl | % | 1000 m2 | % | m2/rakennus |
| Kaikki rakennukset | 1446096 | 100,0 | 434280 | 100,0 | 300 |
| Asuinrakennukset | 1234602 | 85,4 | 274024 | 63,1 | 222 |
| A1 Erilliset pientalot | 1101707 | 76,2 | 151859 | 35,0 | 138 |
| A2 Rivi- ja ketjutalot | 76241 | 5,3 | 32454 | 7,5 | 426 |
| A3 Asuinkerrostalot | 56654 | 3,9 | 89711 | 20,7 | 1583 |
| Muut kuin asuinrakennukset | 211494 | 14,6 | 160256 | 36,9 | 758 |
| C Liikerakennukset | 41961 | 2,9 | 26744 | 6,2 | 637 |
| D Toimistorakennukset | 10835 | 0,7 | 18758 | 4,3 | 1731 |
| E Liikenteen rakennukset | 54716 | 3,8 | 11700 | 2,7 | 214 |
| F Hoitoalan rakennukset | 8058 | 0,6 | 10521 | 2,4 | 1306 |
| G Kokoontumisrakennukset | 13509 | 0,9 | 8800 | 2,0 | 651 |
| H Opetusrakennukset | 8903 | 0,6 | 17601 | 4,1 | 1977 |
| J Teollisuusrakennukset | 40629 | 2,8 | 46105 | 10,6 | 1135 |
| K Varastorakennukset | 27170 | 1,9 | 18093 | 4,2 | 666 |
| L,N Muut rakennukset | 5713 | 0,4 | 1933 | 0,4 | 338 |
Asuinrakennusten ja muiden rakennusten keskimääräinen ikäjakauma on melko samanlainen. Nuorin rakentamisvuosiluokka sisältää vain vuoden 2010 uudistuotannon, joten ko. vuosiluokan luvut kertovat suoraan uudisrakentamisen vuotuisen osuuden suhteessa rakennusluokan koko kerrosalaan.
Asuinrakennuksista omakotitalot on ylivoimaisesti suurin rakennusluokka lukumääräisesti. 1950-luvun voimakas omakotirakentaminen näkyy ikäluokan 1940-1959 suurena osuutena (17 %). Uudisrakentaminen vuonna 2010 kasvatti omakotitalojen kerrosalaa 1,1 %:lla. Rivitalot ovat suhteellisen uusi ilmiö Suomen rakennuskannassa. Yleistyminen alkoi 1970-luvulla. Asuinkerrostalojen laajamittaisempi rakentaminen alkoi 1950-luvulla ja saavutti huippunsa 1980-luvulla.
Opetusrakennukset ovat suhteellisen vanhaa rakennuskantaa, 19 % kerrosalasta on rakennettu vuosina 1960–1969 ja 21 % vuosina 1940-1959. Hoitoalan rakennuksista 49 % on rakennettu aikavälillä 1960-1989. Kokoontumisrakennukset sisältävät vanhoja arvorakennuksia, kuten kirkkoja, ja tämä näkyy vanhimman ikäluokan tavallista suurempana osuutena.[1]
Rakennuskannan kerrosneliöistä yksityiset henkilöt omistivat vuonna 2010 yhteensä 36 % ja asunto-osakeyhtiöt 23 %. Asunto-osakeyhtiöiden osakkeet ovat pääsääntöisesti yksityisten henkilöiden omistuksessa, joten käytännössä yksityiset henkilöt hallinnoivat noin 59 % kerrosneliöistä. Yritykset omistivat 14 % ja kiinteistöosakeyhtiöt 12 % rakennuskannasta. Valtio ja kunta omistivat suoraan tai välillisesti 11 % rakennuskannasta. Kussakin rakennustyypissä kahden suurimman omistajan osuus on yli 50 % rakennustyypin koko kerrosalasta.
Rakennuskanta on alueellisesti keskittynyt Uudellemaalle. Koko maan rakennuksista 17 % ja kerrosalasta 26 % on Uudellamaalla. Uudenmaan rakennuskannasta merkittävä osa on keskittynyt pääkaupunkiseudulle. Vastaava ilmiö, suuren kasvukeskuksen vetovoima, on Varsinais-Suomen, Pirkanmaan ja Pohjois-Pohjanmaan maakunnissa.
Vapaa-ajan asuinrakennuksia oli vuonna 2010 yhteensä 0,49 miljoonaa. Kesämökkejä on 45 % omakotitalojen määrästä. Alueellisesti eniten kesämökkejä on Varsinais-Suomessa, Etelä-Savossa ja Pirkanmaalla. Etelä-Savossa kesämökkejä on lähes yhtä paljon kuin asuinrakennuksia.[1]
Asuntokanta ja asuntoväestö
Suomen asuntokanta oli vuonna 2010 yhteensä 2,81 milj. asuntoa, josta omakotitaloissa 1,14 milj. kpl, rivitaloissa 0,38 milj. ja asuinkerrostaloissa 1,23 milj. kpl. Omakotitalo on tavallisesti yhden asunnon rakennus. Yhdessä rivitalorakennuksessa on keskimäärin 5 asuntoa ja yhdessä asuinkerrostalorakennuksessa keskimäärin 22 asuntoa. Nykyisistä asuinrakennuksista rakennettiin 1970- ja 1980-luvuilla yhteensä yli miljoona asuntoa. Vuonna 2010 uudistuotanto oli 25 000 asuntoa. Asunnon kerrosala sisältää asuinneliöiden lisäksi muut kerrosalaan luettavat tilat. Asuntokannasta vakinaisesti asuttuja oli 90,4 % ja ei-vakinaisesti 9,6 %.
Asuntokuntia oli 2,54 milj. kpl, joissa asui 5,26 milj. asukasta. Tämä asuntoväestö on hieman pienempi kuin Suomen väkiluku vuonna 2010. Asuntoväestöstä 51 % asui omakotitaloissa, 13 % rivitaloissa ja 34 % kerrostaloissa. Asuntokunnan keskimääräinen koko oli 2,07 henkilöä.
Vakinaisesti asutuista asunnoista lukumääräisesti eniten on kaksioita. Yksiöistä ja kaksioista valtaosa on kerrostaloissa. Myös kolmioita on eniten kerrostaloissa. Rivitaloasunnoista merkittävä osa on kaksioita ja kolmioita. Omakotitaloissa yleisimpiä ovat 3–5 huoneen asunnot. Valtaosa suomalaisista omistaa asunnon. Omistusasuntoja oli vuonna 2010 1,66 milj. kpl, joissa asui 3,79 milj. asukasta. Vuokra-asuntoja oli 770 000, joissa asui 1,28 milj. asukasta.
Useimmissa maakunnissa väestöstä yli 50 % asuu omakotitaloissa. Pirkanmaalla, VarsinaisSuomessa ja Päijät-Hämeessä noin 50 % asuu omakotitaloissa. Uudellamaalla omakotitalossa asujien osuus on vain 34 %. Pääkaupunkiseudulla asuminen poikkeaa muusta Suomesta: omakotitaloissa asuu 22 % väestöstä ja kerrostaloissa 65 % väestöstä. Muun Uudenmaan asuntojakauma ei poikkea merkittävästi muun Suomen asuntojakaumasta. Ei-vakinaisesti asuttujen asuntojen määrä on maakunnissa samaa suuruusluokkaa kuin asuntojen määrä rivitaloissa.[1]
Väestöennusteet
Väestö on ikääntynyt voimakkaasti vuodesta 1980 vuoteen 2010 ja tämän kehityksen ennustetaan jatkuvan. Ikäluokissa 0–44 vuotta väestön määrässä ei tapahdu kovin suuria heilahduksia suhteessa vuoteen 2010. Ikäluokka 45–64 vuotta kasvoi vuodesta 1980 vuoteen 2010 yhteensä 1,02 miljoonasta 1,54 miljoonaan henkilöön, mutta vuodesta 2010 vuoteen 2040 muutoksen oletetaan olevan vähäisen. Ikäluokka 65–79 vuotta kasvaa vuodesta 1980 vuoteen 2040 yhteensä 0,49 miljoonasta 0,94 miljoonaan. Suurin muutos on ikäluokassa yli 80-vuotiaat: vuonna 1980 heitä oli vain 86 000, vuonna 2010 yhteensä 256 000, mutta vuonna 2040 heitä oletetaan olevan 670 000. Seniorikansalaisten määrän kasvu asettaa vaatimuksia sekä asuntojen uudisrakentamiseen että korjausrakentamiseen.
Ennuste asuntokuntien määrästä kuvassa 4 perustuu väestön kokonaismäärän ja asuntokunnan keskimääräisen henkilömäärän kehittymiseen. Asuntokunnan keskimääräinen koko pieneni vuosina 1990-2010 0,35 henkilöllä ja sen oletetaan edelleen pienenevän. Kuvassa 4 asuntokuntien määräksi on oletettu vuonna 2020 2,84 milj. kpl (lisäystä 12 % vuodesta 2010), vuonna 2030 3,10 milj. kpl (+22 %) ja vuonna 2040 3,33 milj. kpl (+31 %). Samaan aikaan kun asuntokunnan koko pienenee, asunnon pinta-ala henkilöä kohden kasvaa. Vuonna 2010 vakinaisesti asuttujen asuntojen pinta-ala oli 206 mrd. m2. Sen oletetaan kasvavan vuonna 2020 16 % vuodesta 2010, vuonna 2030 29 % ja vuonna 2040 42 % vuoden 2010 pinta-alasta. Osa vuoden 2010 asuntokannasta poistuu käytöstä, vanhenemisen myötä kiihtyvällä vauhdilla: vuoteen 2020 mennessä 4 %, vuoteen 2030 10 % ja vuoteen 2040 mennessä 18 % vuoden 2010 asuntokannasta. Asuntojen poistuma ja asuntokunnan koosta aiheutuva lisäys yhteensä on uudisrakentamisen tarve: vuonna 2020 16 % vuoden 2010 vakinaisesti asutuista asunnoista, vuonna 2030 32 % ja vuonna 2040 49 % vuoden 2010 vakinaisesti asutuista asunnoista. Väestö siirtyy haja-asutusalueilta taajamiin, joten on ilmeistä, että kerrostalojen ja rivitalojen osuus tulee kasvamaan nykyisestä ja omakotitalojen osuus vähenee. Arvioissa ei ole otettu huomioon ei-vakinaisesti asuttuja asuntoja eikä väestörakenteen muutosta.
Väestömäärältään suurimmat muutokset tapahtuvat Uudellamaalla. Väestömäärältään kasvavissa maakunnissa sekä uudis- että korjausrakentaminen on taloudellisesti kannattavampaa kuin väestömäärältään laskevissa maakunnissa. Väestönkasvualueilla asuntojen ja muiden kuin asuinrakennusten arvo on korkeampi kuin väestöntappioalueilla. Myös rakentaminen on kalliimpaa väestönkasvualueilla kuin väestöntappioalueilla.
Edellä esitetyn perusteella voidaan todeta, että vuoden 2010 asuntokannasta noin neljä viidesosaa on käytössä vuonna 2040, tämä on noin kaksi kolmasosaa asuntokannasta vuonna 2040 ja että noin kaksi kolmasosaa väestöstä asuu näissä asunnoissa vuonna 2040.
Edellä esitetty ennuste on suuntaa antava. Tarkemmin asuntojen uudistuotannon ja perusparantamisen tarvetta on selvitetty mm. VTT Rakennus- ja yhdyskuntatekniikan raportissa ”Asuinrakennukset vuoteen 2025” ja sen liiteraportissa vuodelta 2005.
Väestörakenteen ja väestömäärän muutokset ohjaavat voimakkaasti talojen uudis- ja korjausrakentamista. Muutokset kohdistuvat koko rakennuskantaan: sekä asuinrakennuksiin että muihin rakennuksiin. Väestörakenteen ja väestömäärän muutokset vaikuttavat kuntien talouteen ja sitä kautta kuntien resursseihin korjata esimerkiksi homeongelmaisia koulurakennuksia riittävän ajoissa. Korjausten lykkääminen rahoitusongelmien takia vain nostaa kustannuksia ja voi johtaa terveyssyistä käyttökieltoon tai jopa rakennuksen purkamiseen.
Talonrakentaminen
Taloudellisen toiminnan luokituksessa käytettävän toimialaluokituksen TOL2008 mukaan rakentamisen pääluokka F jakautuu talonrakentamiseen (TOL2008-luokka 41), maa- ja vesirakentamiseen (42) ja erikoistuneeseen rakennustoimintaan (43). Talonrakentamiseen kuuluu alaluokkina rakennuttaminen ja rakennushankkeiden kehittäminen (411) sekä asuin- ja muiden rakennusten rakentaminen (412). Erikoistunut rakennustoiminta sisältää rakennusten ja rakennelmien purun ja rakennuspaikan valmistelutyöt (431), sähkö-, vesijohto- ja muun rakennusasennuksen (432), rakennusten ja rakennelmien viimeistelyn (433) sekä muun erikoistuneen rakennustoiminnan (439), kuten kattotyöt ja kosteus- ja vesieristystyöt. Toimialaluokituksen TOL2008 mukaan uudis- ja korjausrakentamista ei eroteta toisistaan. Rakennuksen käyttötarkoituksen mukainen luokitus perustuu kansalliseen luokitusstandardiin Rakennusluokitus 1994. Sitä käytetään rakennuskannan, uudisrakentamisen ja korjausrakentamisen tilastoinnissa.
Rakentamisen perinteinen jako talonrakentamiseen ja maa- ja vesirakentamiseen ei ole yksiselitteinen. Tässä selvityksessä sovelletaan kansantalouden tilastoissa käytettyä tulkintaa: talonrakentamisella tarkoitetaan yleistä talonrakentamista ja erikoistunutta rakennustoimintaa pois lukien rakennusten purku ja rakennuspaikan valmistelutyö (41+43 pl.431 tai 41+432...439).
Kansantaloudessa talonrakentamisen arvo sisältää ammattimaisen ja omatoimisen rakentamisen. Kun yritystoiminnan tuotokseen lisätään kotitalouksien omatoiminen rakentaminen, saadaan tuotos perushintaan. Yritystoiminnan tuotos perushintaan vastaa tuotantotalouden käsitettä bruttoarvo ja liiketalouden käsitettä liikevaihto, joka syntyy omien tuotteiden myynnistä.
Talonrakentamisen tuotos perushintaan oli vuonna 2010 yhteensä 21,4 mrd. €, josta yritykset tuottivat 17,2 mrd. €, kotitaloudet 4,1 mrd. € ja julkisyhteisöt noin 0,1 mrd. €. Aikavälillä 1975-2010 kotitalouksien osuus talonrakentamisen tuotoksesta on ollut 1/6-1/5. Talonrakentaminen on herkkä talouden suhdanteille ja se näkyy vuotuisena vaihteluna kuvan 5 aikasarjassa.
Uudisrakentaminen oli vuonna 2010 yhteensä 11,6 mrd. € ja korjausrakentaminen 9,6 mrd. €. Aikavälillä 1999-2010 korjausrakentamisen osuus talonrakentamisen tuotoksesta oli alimmillaan 35 % vuonna 2007 ja korkeimmillaan 45 % vuonna 2010. Korjausrakentamisen oletetaan kasvattavan osuuttaan nykyisestä.
