Kosteus- ja homevauriotarkastelun lähtökohdat
- Tämä teksti on aluperin eduskunnan tarkasteluvaliokunnan julkaisusta 1/2012: Rakennusten kosteus- ja homeongelmat
Rakennusten kosteus- ja homevaurioiden ja samalla myös korjausrakentamisen tarkastelussa lähtökohtana ovat vuoden 2010 rakennus- ja asuntokanta sekä asuntoväestö. Aluksi määritetään rakennuskannan arvo sekä rakennusten määrä, käyttötarkoitus, ikä ja omistajat. Väestöennusteiden avulla arvioidaan väestön rakenteellisten muutosten ja väestön määrän muutosten heijastusvaikutuksia rakennuskannan muutoksiin niin korjaus- kuin uudisrakentamisessa. Selvityksessä on hyödynnetty ensisijaisesti Tilastokeskuksen tuottamaa tilastoaineistoa. Rakennusten käyttötarkoituksen mukainen luokitus perustuu kansalliseen luokitusstandardiin Rakennusluokitus 1994.[1]
Sisällysluettelo
Rakennuskanta
Rakennuskanta on merkittävä osa Suomen kansanvarallisuutta. Kansanvarallisuus oli vuonna 2010 yhteensä 775 mrd. €, josta asuinrakennukset olivat 217 mrd. € (28 %) ja muut talonrakennukset olivat 132 mrd. € (17 %). Loput kansanvarallisuudesta oli maaja vesirakenteita (10 %), rakennettuja maa-alueita (21 %), metsää (10 %), koneita, laitteita, kuljetusvälineitä (9 %) sekä ohjelmistoja, varastoja ja muuta varallisuutta (5 %).
Suomen rakennuskanta oli vuonna 2010 yhteensä 1,45 milj. rakennusta, josta asuinrakennuksia oli 85 % ja muita kuin asuinrakennuksia 15 %. Kerrosalalla ilmaistuna rakennuskanta oli 434 milj. m2, tästä 274 milj. m2 eli 63 % asuinrakennuksissa ja 160 milj. m2 eli 37 % muissa kuin asuinrakennuksissa. Edellä mainitut luvut eivät sisällä vapaa-ajan asuinrakennuksia eivätkä maatalouden tuotantorakennuksia.
Eri vuosiluokissa muiden kuin asuinrakennusten kerrosala vaihtelee välillä 44-65 % asuinrakennusten kerrosalasta. Huippuvuosina 1970-1989 rakennettu rakennuskanta edustaa 40 % koko kerrosalasta. Tämä rakennuskanta on 20-40 vuoden iässä ja tarvetta korjausrakentamiseen on pelkästään rakennusteknisen vanhenemisen perusteella. Vanhempaa vuosina 1940-1969 rakennettua kerrosalaa on 24 %. Vanhinta, ennen vuotta 1940 rakennettua rakennuskantaa on vain 9 % kerrosalasta ja nuorinta vuonna 1990 tai sen jälkeen rakennettuja rakennuksia 28 % kerrosalasta.[1]
| Rakennuksia | Kerrosala | ||||
| Rakennuksen käyttötarkoitus | kpl | % | 1000 m2 | % | m2/rakennus |
| Kaikki rakennukset | 1446096 | 100,0 | 434280 | 100,0 | 300 |
| Asuinrakennukset | 1234602 | 85,4 | 274024 | 63,1 | 222 |
| A1 Erilliset pientalot | 1101707 | 76,2 | 151859 | 35,0 | 138 |
| A2 Rivi- ja ketjutalot | 76241 | 5,3 | 32454 | 7,5 | 426 |
| A3 Asuinkerrostalot | 56654 | 3,9 | 89711 | 20,7 | 1583 |
| Muut kuin asuinrakennukset | 211494 | 14,6 | 160256 | 36,9 | 758 |
| C Liikerakennukset | 41961 | 2,9 | 26744 | 6,2 | 637 |
| D Toimistorakennukset | 10835 | 0,7 | 18758 | 4,3 | 1731 |
| E Liikenteen rakennukset | 54716 | 3,8 | 11700 | 2,7 | 214 |
| F Hoitoalan rakennukset | 8058 | 0,6 | 10521 | 2,4 | 1306 |
| G Kokoontumisrakennukset | 13509 | 0,9 | 8800 | 2,0 | 651 |
| H Opetusrakennukset | 8903 | 0,6 | 17601 | 4,1 | 1977 |
| J Teollisuusrakennukset | 40629 | 2,8 | 46105 | 10,6 | 1135 |
| K Varastorakennukset | 27170 | 1,9 | 18093 | 4,2 | 666 |
| L,N Muut rakennukset | 5713 | 0,4 | 1933 | 0,4 | 338 |
Asuinrakennusten ja muiden rakennusten keskimääräinen ikäjakauma on melko samanlainen. Nuorin rakentamisvuosiluokka sisältää vain vuoden 2010 uudistuotannon, joten ko. vuosiluokan luvut kertovat suoraan uudisrakentamisen vuotuisen osuuden suhteessa rakennusluokan koko kerrosalaan.
Asuinrakennuksista omakotitalot on ylivoimaisesti suurin rakennusluokka lukumääräisesti. 1950-luvun voimakas omakotirakentaminen näkyy ikäluokan 1940-1959 suurena osuutena (17 %). Uudisrakentaminen vuonna 2010 kasvatti omakotitalojen kerrosalaa 1,1 %:lla. Rivitalot ovat suhteellisen uusi ilmiö Suomen rakennuskannassa. Yleistyminen alkoi 1970-luvulla. Asuinkerrostalojen laajamittaisempi rakentaminen alkoi 1950-luvulla ja saavutti huippunsa 1980-luvulla.
Opetusrakennukset ovat suhteellisen vanhaa rakennuskantaa, 19 % kerrosalasta on rakennettu vuosina 1960–1969 ja 21 % vuosina 1940-1959. Hoitoalan rakennuksista 49 % on rakennettu aikavälillä 1960-1989. Kokoontumisrakennukset sisältävät vanhoja arvorakennuksia, kuten kirkkoja, ja tämä näkyy vanhimman ikäluokan tavallista suurempana osuutena.[1]
Rakennuskannan kerrosneliöistä yksityiset henkilöt omistivat vuonna 2010 yhteensä 36 % ja asunto-osakeyhtiöt 23 %. Asunto-osakeyhtiöiden osakkeet ovat pääsääntöisesti yksityisten henkilöiden omistuksessa, joten käytännössä yksityiset henkilöt hallinnoivat noin 59 % kerrosneliöistä. Yritykset omistivat 14 % ja kiinteistöosakeyhtiöt 12 % rakennuskannasta. Valtio ja kunta omistivat suoraan tai välillisesti 11 % rakennuskannasta. Kussakin rakennustyypissä kahden suurimman omistajan osuus on yli 50 % rakennustyypin koko kerrosalasta.
Rakennuskanta on alueellisesti keskittynyt Uudellemaalle. Koko maan rakennuksista 17 % ja kerrosalasta 26 % on Uudellamaalla. Uudenmaan rakennuskannasta merkittävä osa on keskittynyt pääkaupunkiseudulle. Vastaava ilmiö, suuren kasvukeskuksen vetovoima, on Varsinais-Suomen, Pirkanmaan ja Pohjois-Pohjanmaan maakunnissa.
Vapaa-ajan asuinrakennuksia oli vuonna 2010 yhteensä 0,49 miljoonaa. Kesämökkejä on 45 % omakotitalojen määrästä. Alueellisesti eniten kesämökkejä on Varsinais-Suomessa, Etelä-Savossa ja Pirkanmaalla. Etelä-Savossa kesämökkejä on lähes yhtä paljon kuin asuinrakennuksia.[1]
Asuntokanta ja asuntoväestö
Suomen asuntokanta oli vuonna 2010 yhteensä 2,81 milj. asuntoa, josta omakotitaloissa 1,14 milj. kpl, rivitaloissa 0,38 milj. ja asuinkerrostaloissa 1,23 milj. kpl. Omakotitalo on tavallisesti yhden asunnon rakennus. Yhdessä rivitalorakennuksessa on keskimäärin 5 asuntoa ja yhdessä asuinkerrostalorakennuksessa keskimäärin 22 asuntoa. Nykyisistä asuinrakennuksista rakennettiin 1970- ja 1980-luvuilla yhteensä yli miljoona asuntoa. Vuonna 2010 uudistuotanto oli 25 000 asuntoa. Asunnon kerrosala sisältää asuinneliöiden lisäksi muut kerrosalaan luettavat tilat. Asuntokannasta vakinaisesti asuttuja oli 90,4 % ja ei-vakinaisesti 9,6 %.
Asuntokuntia oli 2,54 milj. kpl, joissa asui 5,26 milj. asukasta. Tämä asuntoväestö on hieman pienempi kuin Suomen väkiluku vuonna 2010. Asuntoväestöstä 51 % asui omakotitaloissa, 13 % rivitaloissa ja 34 % kerrostaloissa. Asuntokunnan keskimääräinen koko oli 2,07 henkilöä.
Vakinaisesti asutuista asunnoista lukumääräisesti eniten on kaksioita. Yksiöistä ja kaksioista valtaosa on kerrostaloissa. Myös kolmioita on eniten kerrostaloissa. Rivitaloasunnoista merkittävä osa on kaksioita ja kolmioita. Omakotitaloissa yleisimpiä ovat 3–5 huoneen asunnot. Valtaosa suomalaisista omistaa asunnon. Omistusasuntoja oli vuonna 2010 1,66 milj. kpl, joissa asui 3,79 milj. asukasta. Vuokra-asuntoja oli 770 000, joissa asui 1,28 milj. asukasta.
Useimmissa maakunnissa väestöstä yli 50 % asuu omakotitaloissa. Pirkanmaalla, VarsinaisSuomessa ja Päijät-Hämeessä noin 50 % asuu omakotitaloissa. Uudellamaalla omakotitalossa asujien osuus on vain 34 %. Pääkaupunkiseudulla asuminen poikkeaa muusta Suomesta: omakotitaloissa asuu 22 % väestöstä ja kerrostaloissa 65 % väestöstä. Muun Uudenmaan asuntojakauma ei poikkea merkittävästi muun Suomen asuntojakaumasta. Ei-vakinaisesti asuttujen asuntojen määrä on maakunnissa samaa suuruusluokkaa kuin asuntojen määrä rivitaloissa.[1]
Väestöennusteet
Väestö on ikääntynyt voimakkaasti vuodesta 1980 vuoteen 2010 ja tämän kehityksen ennustetaan jatkuvan. Ikäluokissa 0–44 vuotta väestön määrässä ei tapahdu kovin suuria heilahduksia suhteessa vuoteen 2010. Ikäluokka 45–64 vuotta kasvoi vuodesta 1980 vuoteen 2010 yhteensä 1,02 miljoonasta 1,54 miljoonaan henkilöön, mutta vuodesta 2010 vuoteen 2040 muutoksen oletetaan olevan vähäisen. Ikäluokka 65–79 vuotta kasvaa vuodesta 1980 vuoteen 2040 yhteensä 0,49 miljoonasta 0,94 miljoonaan. Suurin muutos on ikäluokassa yli 80-vuotiaat: vuonna 1980 heitä oli vain 86 000, vuonna 2010 yhteensä 256 000, mutta vuonna 2040 heitä oletetaan olevan 670 000. Seniorikansalaisten määrän kasvu asettaa vaatimuksia sekä asuntojen uudisrakentamiseen että korjausrakentamiseen.
Ennuste asuntokuntien määrästä kuvassa 4 perustuu väestön kokonaismäärän ja asuntokunnan keskimääräisen henkilömäärän kehittymiseen. Asuntokunnan keskimääräinen koko pieneni vuosina 1990-2010 0,35 henkilöllä ja sen oletetaan edelleen pienenevän. Kuvassa 4 asuntokuntien määräksi on oletettu vuonna 2020 2,84 milj. kpl (lisäystä 12 % vuodesta 2010), vuonna 2030 3,10 milj. kpl (+22 %) ja vuonna 2040 3,33 milj. kpl (+31 %). Samaan aikaan kun asuntokunnan koko pienenee, asunnon pinta-ala henkilöä kohden kasvaa. Vuonna 2010 vakinaisesti asuttujen asuntojen pinta-ala oli 206 mrd. m2. Sen oletetaan kasvavan vuonna 2020 16 % vuodesta 2010, vuonna 2030 29 % ja vuonna 2040 42 % vuoden 2010 pinta-alasta. Osa vuoden 2010 asuntokannasta poistuu käytöstä, vanhenemisen myötä kiihtyvällä vauhdilla: vuoteen 2020 mennessä 4 %, vuoteen 2030 10 % ja vuoteen 2040 mennessä 18 % vuoden 2010 asuntokannasta. Asuntojen poistuma ja asuntokunnan koosta aiheutuva lisäys yhteensä on uudisrakentamisen tarve: vuonna 2020 16 % vuoden 2010 vakinaisesti asutuista asunnoista, vuonna 2030 32 % ja vuonna 2040 49 % vuoden 2010 vakinaisesti asutuista asunnoista. Väestö siirtyy haja-asutusalueilta taajamiin, joten on ilmeistä, että kerrostalojen ja rivitalojen osuus tulee kasvamaan nykyisestä ja omakotitalojen osuus vähenee. Arvioissa ei ole otettu huomioon ei-vakinaisesti asuttuja asuntoja eikä väestörakenteen muutosta.[1]
Väestömäärältään suurimmat muutokset tapahtuvat Uudellamaalla. Väestömäärältään kasvavissa maakunnissa sekä uudis- että korjausrakentaminen on taloudellisesti kannattavampaa kuin väestömäärältään laskevissa maakunnissa. Väestönkasvualueilla asuntojen ja muiden kuin asuinrakennusten arvo on korkeampi kuin väestöntappioalueilla. Myös rakentaminen on kalliimpaa väestönkasvualueilla kuin väestöntappioalueilla.
Edellä esitetyn perusteella voidaan todeta, että vuoden 2010 asuntokannasta noin neljä viidesosaa on käytössä vuonna 2040, tämä on noin kaksi kolmasosaa asuntokannasta vuonna 2040 ja että noin kaksi kolmasosaa väestöstä asuu näissä asunnoissa vuonna 2040.
Edellä esitetty ennuste on suuntaa antava. Tarkemmin asuntojen uudistuotannon ja perusparantamisen tarvetta on selvitetty mm. VTT Rakennus- ja yhdyskuntatekniikan raportissa ”Asuinrakennukset vuoteen 2025” ja sen liiteraportissa vuodelta 2005.[1]
Talonrakentaminen
Taloudellisen toiminnan luokituksessa käytettävän toimialaluokituksen TOL2008 mukaan rakentamisen pääluokka F jakautuu talonrakentamiseen (TOL2008-luokka 41), maa- ja vesirakentamiseen (42) ja erikoistuneeseen rakennustoimintaan (43). Talonrakentamiseen kuuluu alaluokkina rakennuttaminen ja rakennushankkeiden kehittäminen (411) sekä asuin- ja muiden rakennusten rakentaminen (412). Erikoistunut rakennustoiminta sisältää rakennusten ja rakennelmien purun ja rakennuspaikan valmistelutyöt (431), sähkö-, vesijohto- ja muun rakennusasennuksen (432), rakennusten ja rakennelmien viimeistelyn (433) sekä muun erikoistuneen rakennustoiminnan (439), kuten kattotyöt ja kosteus- ja vesieristystyöt. Toimialaluokituksen TOL2008 mukaan uudis- ja korjausrakentamista ei eroteta toisistaan. Rakennuksen käyttötarkoituksen mukainen luokitus perustuu kansalliseen luokitusstandardiin Rakennusluokitus 1994. Sitä käytetään rakennuskannan, uudisrakentamisen ja korjausrakentamisen tilastoinnissa.
Rakentamisen perinteinen jako talonrakentamiseen ja maa- ja vesirakentamiseen ei ole yksiselitteinen. Tässä selvityksessä sovelletaan kansantalouden tilastoissa käytettyä tulkintaa: talonrakentamisella tarkoitetaan yleistä talonrakentamista ja erikoistunutta rakennustoimintaa pois lukien rakennusten purku ja rakennuspaikan valmistelutyö (41+43 pl.431 tai 41+432...439).[1]
Kansantaloudessa talonrakentamisen arvo sisältää ammattimaisen ja omatoimisen rakentamisen. Kun yritystoiminnan tuotokseen lisätään kotitalouksien omatoiminen rakentaminen, saadaan tuotos perushintaan. Yritystoiminnan tuotos perushintaan vastaa tuotantotalouden käsitettä bruttoarvo ja liiketalouden käsitettä liikevaihto, joka syntyy omien tuotteiden myynnistä.
Talonrakentamisen tuotos perushintaan oli vuonna 2010 yhteensä 21,4 mrd. €, josta yritykset tuottivat 17,2 mrd. €, kotitaloudet 4,1 mrd. € ja julkisyhteisöt noin 0,1 mrd. €. Aikavälillä 1975-2010 kotitalouksien osuus talonrakentamisen tuotoksesta on ollut 1/6-1/5. Talonrakentaminen on herkkä talouden suhdanteille ja se näkyy vuotuisena vaihteluna kuvan 5 aikasarjassa.[1]
Väestön ja rakennuskannan jakaumat ovat lähellä toisiaan. Uudenmaan osuus talonrakentamisesta on huomattavasti suurempi kuin mitä osuus väestöstä tai rakennuskannasta edellyttäisi. Uudellamaalla rakentaminen on keskittynyt pääkaupunkiseudulle. Väestön kasvu ja muuta maata kalliimmat rakennuskustannukset pääkaupunkiseudulla selittävät osan Uudenmaan suhteellisen suurta osuutta talonrakentamisesta. Alueellisessa tasapainotilanteessa väestön, rakennuskannan ja talonrakentamisen suhteellisten jakaumien tulisi olla lähellä toisiaan.[1]
Uudisrakentaminen
Uudisrakentamisesta on hyvät ajantasaiset määrätiedot rakennustyypeittäin. Tiedot kattavat kaikki rakennustyypit, myös vapaa-ajan asuinrakennukset ja maatalouden tuotantorakennukset.
Asuinrakennuksia rakennettiin vuonna 2010 yhteensä 5,41 mrd. €:lla, mikä oli 48 % uudisrakentamisen arvosta. Liike- ja toimistorakennuksia rakennettiin 1,84 mrd. €:lla (16 %) ja julkisia palvelurakennuksia 1,08 mrd. €:lla (9,6 %) vuonna 2010. Asuinrakennusten osuus uudisrakentamisen arvosta on vaihdellut huomattavasti aikavälillä 2004-2010: alimmillaan osuus oli 37 % vuonna 2009 ja korkeimmillaan 53 % vuonna 2004. Muiden kuin asuinrakennusten uudisrakentaminen rakennustyypeittäin on vaihdellut epäsäännöllisesti vuosina 2004-2010. Eniten on rakennettu liike- ja toimistorakennuksia, toiseksi eniten teollisuus- ja varastorakennuksia. Kolmantena ryhmänä ovat julkiset palvelurakennukset.
Kun korjauskustannukset nousevat lähelle uudisrakentamisen arvoa, on taloudellisesti perusteltua pohtia korjataanko vai rakennetaanko uutta. Myyntiarvo on toinen merkittävä tekijä harkittaessa korjausrakentamisen taloudellisuutta. Alueelliset erot myyntiarvossa voivat olla suuria[1]
Korjausrakentaminen
Korjausrakentamisen ja rakennusten kunnossapidon säädöspohja
Rakennukseen kohdistuvia yleisiä vaatimuksia on maankäyttö- ja rakennuslain 117 §:ssä. Asetuksen 50 §:ssä on lueteltu rakennuksen olennaiset tekniset vaatimukset: 1) rakenteiden lujuus ja vakaus, 2) paloturvallisuus, 3) hygienia, terveys ja ympäristö, 4) käyttöturvallisuus, 5) meluntorjunta ja 6) energiatalous ja lämmöneristys. Rakennuksen käyttöön ja kunnossapitoon kohdistuvia yleisiä vaatimuksia on maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:ssä ja asetuksen 66 §:ssä. Suomen rakentamismääräyskokoelman määräykset ja ohjeet täydentävät maankäyttö- ja rakennuslakia ja -asetusta. Laki, asetus, määräykset ja ohjeet on laadittu ensisijaisesti uudisrakentamista varten.
Ympäristöministeriö valmistelee parhaillaan maankäyttö- ja rakennuslain muutosta (luonnos 4.6.2012). Muutosehdotuksessa rakennukselle asetettavien oleellisten teknisten vaatimusten kuvaus siirtyy asetustekstistä lakitekstiin. Ympäristöministeriö asetti keväällä 2005 työryhmän, jonka työn tuloksena valmistui ”Korjausrakentamisen strategia 2007-2017, Linjauksia olemassa olevan rakennuskannan ylläpitoon ja korjaamiseen” (ympäristöministeriön raportteja 28/2007). Työ sai jatkoa, kun raportti ”Korjausrakentamisen strategian toimeenpanosuunnitelma 2009-2017” (Ympäristöministeriön raportteja 7/2009) ilmestyi vuonna 2009. Ympäristöministeriö valmistelee parhaillaan myös korjausrakentamista koskevia energiamääräyksiä (YM 2012b). Korjausrakentamisen määräykset ovat tarpeen, koska uudisrakennusta koskevien energiavaatimusten ulottaminen vanhoihin rakennuksiin on epäilty vaurioittavan talojen rakenteita ja kulttuurihistoriallista arvoa (Lahtinen 2011). Määräyksiä on tarkoitus soveltaa sellaiseen korjausrakentamiseen, jonka yhteydessä voidaan parantaa energiatehokkuutta osana muusta syystä johtuvaa korjaus- tai uusimistyötä.[1]
Rakennuksen energiatehokkuudelle säädetään vähimmäisvaatimuksia, kun kyse on rakennuksen luvanvaraisesta korjaamisesta, käyttötarkoituksen muuttamisesta tai teknisen järjestelmän korjaamisesta. Lakiluonnoksessa ei kuitenkaan vaadita, että esimerkiksi putkiremontin yhteydessä olisi tehtävä julkisivuremontti tai harkittava ikkunoiden vaihtoa (Rakennuslehti 2012). Heinäkuun 2012 alusta tulivat voimaan keskustelua aiheuttaneet uudet energiamääräykset, joiden tavoitteena on parantaa uusien rakennusten energiankäytön kokonaistehokkuutta noin 20 % aikaisempaan määräystasoon verrattuna (YM 2011). Keskeiset toimenpiteet energiatehokkuuden parantamiseksi ovat rakennuksen vaipan lämmöneristyksen ja tiiviyden parantaminen sekä lämmön talteenoton tehostaminen.
Rakennusten energiatodistusta koskevaa lainsäädäntöä ollaan muuttamassa rakennusten energiatehokkuusdirektiivin 2010/31/EU uudistuessa (EU 2010). Direktiivi edellyttää muun muassa energiatehokkuustunnuksen esille laittoa kaupallisissa myynti- ja vuokrausilmoituksissa, säästösuositusten sisältymistä energiatodistuksiin, energiatodistusten ja todistusten tekijöiden valvontaa sekä seuraamusten sisältymistä kansalliseen lainsäädäntöön. Lisäksi direktiivi edellyttää rakennusten lämmityskattiloiden, ilmastointijärjestelmien sekä lämmitysjärjestelmien energiatehokkuuden tarkastusta joko lakisääteisenä tarkastusmenettelynä tai vaihtoehtoisesti neuvontamenettelynä. Ympäristöministeriö on ehdottanut energiatodistusta koskevassa esitysluonnoksessaan, että Suomessa otettaisiin käyttöön ilmastointi- ja lämmitysjärjestelmien osalta vapaaehtoinen neuvontamenettely (YM 2012a).
Kunnossapitosuunnitelman tai pitkän tähtäimen suunnitelman (PTS) avulla rakennuksen tulevat korjaukset voidaan määrittää ja ajoittaa kustannustehokkaasti. Taloyhtiöille on laissa (asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599) asetettu velvollisuus laatia taloyhtiön rakennusten pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelma viiden vuoden jaksoissa. Kunnossapitosuunnitelman avulla osakkeenomistajat voivat varautua tuleviin korjaustyön taloudellisiin ja muihin vaikutuksiin. (asunto-osakeyhtiölaki 22.12.2009/1599.) Kunnossapitosuunnitelma tehdään viideksi tai kymmeneksi vuodeksi eteenpäin ja se tarkastetaan vuosittain tehtävien kiinteistökierrosten avulla (Hekkanen 2006, Pekkola & Metiäinen 2011).[1]
Rakennuksen elinkaari ja suunnitelmallinen kunnossapito
Rakennukset suunnitellaan siten, että niiden elinkaari on hyvin pitkä. Rakennusten elinkaaren tarkkaa pituutta on vaikea määritellä eikä siihen ole yksiselitteistä laskutapaa. Rakennuksen elinkaari muodostuu teknisestä, taloudellisesta, toiminnallisesta ja sijainnillisesta elinkaaresta. Rakennusosien elinkaari on yleensä 40–60 vuotta, ja rakennusosia joudutaan uusimaan niiden teknisen käyttöiän loputtua. Rakennuksen suunnitelmallinen kunnossapito ja huolto vaikuttavat teknisen elinkaaren pituuteen oleellisesti. Rakennusten toiminnallinen elinkaari on taloudellisissa laskelmissa noin 30–60 vuotta. Käytännössä kuitenkin toiminnallinen elinkaari lyhenee, koska rakennusten käyttötarkoitus ja tilatarpeet muuttuvat elinkaaren eri vaiheissa, varsinkin julkisissa rakennuksissa. Rakennuksen taloudellinen ja toiminnallinen elinkaari voi loppua silloin, kun rakennukselle ei ole enää käyttöä ja rakennus jää tyhjilleen. Elinkaarta voidaan jatkaa, jos käyttötarkoitusta muutetaan. Sijainnillinen elinkaari voi loppua, jos alueen väestö on muuttanut esimerkiksi työn perässä muualle ja rakennuksen käyttötarkoituksen muutos ei ole mahdollinen. Rakennuksen tulevaisuudesta päätettäessä joudutaan arvioimaan myös muitakin rakennuksen korjaamiseen vaikuttavia asioita. Päätökset ovat laajoja eivätkä välttämättä koske enää vain pelkkää rakennusta (Hekkanen 2006).
Rakennus on suunniteltava ja rakennettava siten, että sen olennaiset tekniset vaatimukset täytetään ja voidaan tavanomaisella kunnossapidolla säilyttää suunnitellun käyttöiän ajan (Maankäyttö- ja rakennusasetus 50 §). Ohjekortissa ”Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot” (LVI 01-10424, KH 90-00403, tammikuu 2008) esitetään kattavasti rakenteiden, rakennusosien, aluerakenteiden ja LVI-järjestelmien ja -laitteiden keskimääräiset tekniset käyttöiät, tarkastusvälit, huoltovälit ja kunnossapitojaksot. Tässä ohjekortissa tekninen käyttöikä tarkoittaa käyttöönoton jälkeistä aikaa, jona rakenteen, rakennusosan, järjestelmän tai laitteen tekniset toimivuusvaatimukset täyttyvät. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, rakenne, rakennusosa, järjestelmä tai laite on tarkoituksenmukaista korvata uudella.[1]
Käytännössä rakennuksen eri osien tekninen käyttöikä lyödään lukkoon suunnitteluvaiheessa ja samalla lyödään lukkoon rakennuksen korjausrakentamisen aikataulu teknisen vanhenemisen osalta. Korjausrakentamisen aikataulu voi aikaistua toiminnallisen vanhenemisen takia (esim. käyttötarkoituksen muutos, laatutason muutos). Korjausrakentamisen aikataulu voi aikaistua myös siksi, että rakentamisen ajankohtana hyväksyttävänä pidetyt suunnitteluperusteet ja rakenneratkaisut eivät olekaan toimineet rakennusfysikaalisesti suunnitellulla tavalla. Vertaa Pertti Heikkisen tuottamaan opetusmateriaaliin pientelojen riskirakenteista (http://www.hometalkoot.fi/talkootiedot/talkoissa-nikkaroitua.html). Osa näistä riskirakenteista esiintyy myös koulu- ja päiväkotirakennuksissa.
Korjaushankkeissa suositellaan energiatehokkuuden parantamista, jos se pystytään toteuttamaan kustannustehokkaasti. Energiatehokkuusvaatimukset johtavat herkästi suuriin eristepaksuuksiin ja ilma-/kosteustiiviisiin rakenneratkaisuihin. Rakennusfysikaalisessa suunnittelussa uusi haaste on, miten varmistaa mahdollisen ylimääräisen kosteuden poistuminen rakenteesta niin ajoissa, että se ei aiheuta kosteus- ja/tai homeongelmia. Oman lisänsä rakennusfysikaaliseen suunnitteluun tuo ilmaston muutoksen seurauksena rakennuksen ulkovaippaan kohdistuva nykyistä suurempi kosteusrasitus (VTT tiedotteita 2227, 2004).[1]
Kun rakennuksen alkuperäisen tason varmistava kunnossapito on tehty, kertyvät kunnossapidon kustannukset jaksoittain. Aluksi korjataan vain rakennusvaiheen virheet. Muutoin rakennuksen alkuvuosina korjaustarve on melko vähäistä ja suunnitelmallinen kunnossapito ja korjaustarpeen kasvu helposti unohtuu. Noin 20–30 vuoden jälkeen rakennukseen täytyy tehdä ensimmäiset suuremmat korjaukset. Korjauskustannukset ovat merkittäviä ja niihin on täytynyt varautua ennakolta. Mikäli näin ei ole, kustannukset ovat moninkertaisia ylläpitokustannuksiin verrattuna ja ne tulevat ylläpitokustannusten päälle. Seuraavaan suureen korjaukseen tulee varautua 40–60 vuoden iässä, jolloin kustannukset ovat edellistäkin vaihetta korkeammat, johtuen talotekniikan uusimisen tarpeesta sekä niiden aiheuttamista korjauksista sisätiloissa. Kunnossapitokustannusten ennakointiin tulisi säästää noin 0,5–1,5 % rakennuksen hankintahinnasta vuotuisesti. Kunnossapitokustannusten lisäksi ainakin kuntien kiinteistöissä tulisi varautua erilaisiin toiminnallisiin muutoksiin, joka voitaneen arvioida yhtä suureksi kuin kunnossapidon kustannukset ovat (Hekkanen 2006). Kiinteistöjen kunnossapidon ja ennakoivan huollon on laskettu olevan halvempaa kuin korjaamisen.
Kunnille tehdyssä kyselytutkimuksessa (Pekkola & Metiäinen 2011) selvisi, että kunnan rahankäyttö vaikuttaa siihen, tehdäänkö kiinteistöihin ennaltaehkäisevää kunnossapitoa vai annetaanko kiinteistöjen kunnon huonontua. Korjaukset ja selvitykset, joihin ei ole varattu tarpeeksi määrärahaa, eivät ole yleensä tarpeeksi laajoja ja epäonnistuvat sekä johtavat pahimmassa tapauksessa korjauskierteeseen (Pekkola & Metiäinen 2011). Selvityksen mukaan (Hekkanen 2006) kunnissa ei ole käytettävissä erillistä kunnossapitosuunnitelmaa, jonka perusteella koko rakennuksen korjaustarvetta voitaisiin arvioida ja huomioida se budjetissa. Kunnissa kiinteistön kunnossapitosuunnitelman tietojärjestelmät, huoltokirja ja kiinteistötietojärjestelmien käyttö erillisinä ei ole kovin helppoa eikä se tue strategista suunnittelua. Kiinteistötietojärjestelmät on todettu tehokkaiksi, mutta myös ilman niitä on voitu hoitaa suunnitelmallista kiinteistönpitoa onnistuneesti eri kunnissa. Kunnille on tarjolla monia eri kiinteistönpitoon liittyviä tietojärjestelmiä. Tulevien korjausten määrittäminen varsinkin pienissä kunnissa on vaikeaa, koska pitkän tähtäimen suunnittelua ei ole tehty ja lisäksi riippuvuus valtion avusta vaikeuttaa suunnittelun ja korjausten liikkeellelähtöä (Hekkanen 2006).[1]
Huollon ja kunnossapidon tarkoitus on varmistaa taloteknisten laitteiden toiminta suunnitellulla tavalla ja että laitteet kestävät tavanomaisissa käyttöolosuhteissa niille suunnitellun teknisen käyttöiän ajan (LVI 01-10424, Pietiläinen ym. 2007). Laitteiden toiminnan tarkastus, huolto ja kunnossapito varmistavat myös sen, etteivät talotekniset laitteet aiheuta vesivahinkoa tai kosteusvaurioita rakennukseen. Vain harvalla pientalon omistajalla on talostaan käyttö- ja huolto-ohje, josta ilmenee kiinteistön perustietojen lisäksi käyttöohjeet, huolto- ja kunnossapitosuunnitelma sekä tehtyjen korjausten ajankohta (YM 2006). Pientalojen kiinteistön huolto tehdään usein ainakin osittain omana työnä. Taloteknisten laitteiden ennakoiva huolto jää vähemmälle huomiolle erityisesti silloin, jos talossa ei ole rakennus- tai talotekniikkaan perehtynyttä henkilöä. Korjaustoimenpiteisiin ryhdytään vasta laitevian, putkivuodon tai muun vastaavan vakavan toimintahäiriön sattuessa. Korjaukset tehdään myös usein omana työnä, mikä vaikuttaa työn laatuun (Rautio 2010).
Laaja huoltosopimus ja huoltokirjan käyttö eivät takaa sitä, että talotekniset laitteet ovat huollettu huolto-ohjeiden mukaan. Huoltoyhtiön vaihtuessa perehdytykseen ei yleensä varata riittävästi aikaa, jolloin osa huoltotöistä jää tekemättä. Kireä kilpailuttaminen saattaa johtaa myös siihen, että kaikkia tarjouksen mukaisia töitä ei ehditä tekemään käytettävissä olevilla resursseilla. Tehtyjä huolto- ja korjaustöiden dokumentointia olisi parannettava, koska osa näistä tiedoista puuttuu tai tiedot ovat puutteellisia rakennuksen kuntoarviota tai -tutkimusta tehtäessä. Huolto- ja kunnossapitotöiden tarjouspyyntömalleja ja kilpailutusta olisi selkeytettävä, koska tarjousten vertailu on vaikeaa. Esimerkiksi taloyhtiön hallituksen jäsenillä ei välttämättä ole riittäviä tietoja rakennus- ja talotekniikasta tarjousten sisällön vertailemiseksi, jolloin päätöksenteko saattaa perustua pelkästään tarjoushintojen vertailuun. Lisäksi työn valvontaa olisi parannettava, sillä työn laadussa on yleisesti puutteita, jotka pahimmillaan saattavat aiheuttaa vakavia vesivahinkoja ja kosteusvaurioita rakennukseen.
Hyvään kiinteistön ylläpitoon kuuluu kiinteistöjen säännöllisin väliajoin tehtävä kuntoarvio. Kuntoarviosta annetaan ohjeita KH-, LVI- ja RT-korteissa (esimerkiksi KH 90-00489, LVI 01-10481 ja RT 18-10671).[1]
| Kuntoarvion tavoitteena on muodostaa kokonaiskuva järjestelmien teknisestä kun-
nosta ja energiataloudesta, jonka jälkeen kunnossapitotoimet voidaan kohdistaa oi- kein. Kuntoarvio perustuu pääosin aistinvaraisiin havaintoihin ja olemassa oleviin asiakirjoihin. Kuntoarvioija voi suositella yksittäisen järjestelmän tai laitteen tarkempaa tutkimusta. Kuntotutkimuksen tavoitteena on selvittää mahdollisen ongelman tai vaurion laajuus ja aiheuttaja sekä antaa tarvittavat toimenpide-ehdotukset suunnit- telun ja korjauksen tai uusimisen lähtökohdaksi.[1] |
Korjausrakentamisen kustannukset
Korjausrakentamisella tarkoitetaan kertaluontoista rakennustoimintaa, joka rakennuksen tai rakennuksen tilan säilyttäen muuttaa sitä senhetkisestä tilasta toivottuun suuntaan. Korjausrakentamista on myös sellainen uudistyö, jossa vanhan tilalle rakennetaan nykyaikaisempi laite tai rakennelma. Korjausrakentamiseen sisältyvät esim. sellaiset rakennustyöt kuten perusparannus, saneeraus, restaurointi, entisöinti, remontointi, kunnossapito, vuosikorjaus, kunnostus ja purkaminen. Rakennuksen laajennukset eivät kuulu korjausrakentamiseen.
Liitteen 1 taulukko 10 kertoo, mille osalle rakennuskantaa on suunniteltu luvanvaraisia peruskorjaustoimenpiteitä Väestörekisterikeskuksen väestötietojärjestelmän mukaan. Osaa rakennuslupien korjauksista ei ehkä ole toteutettu. Liitteen 1 taulukko 10 ei sisällä ei-luvanvaraista korjaustoimintaa. Luvanvaraiset korjaussuunnitelmat kattoivat 23 % vuoden 2010 rakennuskannan kerrosneliöistä. Lupia on haettu selvästi enemmän muihin rakennuksiin kuin asuinrakennuksiin. Kerrosneliöillä mitattuna eniten lupia ovat hakeneet asunto-osakeyhtiöt tai asunto-osuuskunnat. Kunta tai kuntaliitto on korjannut omistamien hoitoalan rakennusten kerrosalasta 44 % ja opetusrakennusten kerrosalasta 50 % luvanvaraisesti.
Kuntaliitto on tehnyt selvityksen kuntien, kuntien liikelaitosten ja kuntayhtymien rakennuskannasta rakennustyypeittäin ja ikäluokittain vuonna 2005 (Terttu Vainio et al. Kuntien rakennuskanta 2005. Kuntaliitto 2006). Liitteen 1 taulukkoon 11 on poimittu rakennuskannan tilavuustiedot ja peruskorjauslupaa vastaavan tilavuuden osuus rakennustyypeittäin ja ikäluokittain vuoden 2005 tilanteen mukaan.[1]
Tilastokeskuksen tilastoissa asuinrakennuksista on tiedot sekä vuosi- että peruskorjauksista rakennustyypeittäin. Asunto-osakeyhtiöiden korjauksista on hyvät tiedot myös korjauskohteittain ja rakentamisvuosittain. Muista kuin asuinrakennuksista on tiedot vain vuosi- ja peruskorjauksista. Rakennustyyppikohtainen tieto puuttuu kokonaan. Rakennustyyppikohtaista tietoa täydennetään kirjallisuuden perusteella.
Tilastokeskuksen tiedoista puuttuu selkeä yhteys rakennuskannassa esitettyihin kerrosaloihin ja ikäluokkiin rakennustyypeittäin. Korjausrakentamisen keskimääräiset yksikkökustannukset (euroa per kerrosneliö tai euroa per osakeneliö) on arvioitava yhdistämällä korjausrakentamisen ja rakennuskannan tiedot. Arviointi onnistuu kohtuullisesti, kun on kyse rakennustyypin keskimääräisestä yksikkökustannuksesta koko kerrosalalle. Arviointi vaikeutuu merkittävästi, kun halutaan selvittää rakennustyypin korjauskustannukset kerrosalaa kohti ikäluokittain. Tilastoaineiston ja kirjallisuuden perusteella ei ole mahdollista selvittää, mitä korjauksia, missä laajuudessa millä hinnalla on summautuvasti tehty kutakin rakennustyyppiä kohti ikäluokittain. Kosteus- ja homeongelmien korjauskustannuksista ei ole erillistä tilastoa. Kosteus- ja homeongelmista johtuvien korjausten osuus korjausrakentamisesta arvioidaan kirjallisuuden perusteella.
Tilastokeskuksen mukaan talojen korjausrakentaminen oli vuonna 2010 yhteensä 9,57 mrd. €, josta asuinrakennusten osuus oli 6,35 mrd. € (66 %) ja muiden rakennusten korjaukset 3,22 mrd. € (34 %). Aikavälillä 1999-2010 asuinrakennusten osuus korjausrakentamisen tuotoksesta oli alimmillaan 61 % vuonna 2004 ja korkeimmillaan 66 % vuonna 2010. Aikavälillä 1999-2010 korjausrakentamisen tuotos on kasvanut tasaisemmin kuin uudisrakentamisen tuotos.[1]
VTT:n arvion mukaan (Taloyhtiön vuosikirja 2011-2012, s. 73-75) korjausrakentamiseen käytettiin vuonna 2010 yhteensä 9,50 mrd. €, josta asuinrakennuksiin 4,90 mrd. € (52 %) ja muiden rakennusten korjauksiin 4,60 mrd. € (48 %). Asuinrakennusten ja mui- den rakennusten osuudet poikkeavat merkittävästi Tilastokeskuksen luvuista.
Asuinrakennusten korjaukset on esitetty kuvassa 9 ja taulukossa 2. Korjaukset jaetaan vuosi- ja peruskorjauksiin. Vuosikorjauksella tarkoitetaan tuloslaskelman kuluiksi kirjattuja kustannuksia. Vuosikorjaukset saattavat sisältää toimenpiteitä, jotka tosiasiassa kuuluvat tavanomaiseen kiinteistön huoltoon. Peruskorjauksella tarkoitetaan suuria korjauksia, jotka kirjanpidossa kohottavat kiinteistön arvoa.
Arava-vuokrataloja korjattiin vuonna 2010 yhteensä 415 milj. €:lla. Tästä 60 % oli vuosikorjauksia ja 40 % peruskorjauksia. Omakotitaloja ja kesämökkejä korjattiin vuonna 2010 4,70 mrd. €:n arvosta, josta vuosikorjausten osuudeksi on arvioitu 31 % ja peruskorjausten osuudeksi 69 %.[1]
| 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | ||
| Asunto-osakeyhtiöt | milj.€ | 519 | 574 | 641 | 668 | 733 | 761 | 914 | 1076 | 972 | 1049 | 1231 |
| vuosikorjausten osuus | % | 62 | 64 | 61 | 56 | 56 | 66 | 55 | 54 | 63 | 72 | 65 |
| peruskorjausten osuus | % | 38 | 36 | 39 | 44 | 44 | 34 | 45 | 46 | 37 | 28 | 35 |
| rivitaloyhtiöt | milj. € | 142 | 138 | 144 | 148 | 171 | 187 | 180 | 200 | |||
| asuinkerrostalo-yhtiöt | milj. € | 546 | 595 | 617 | 767 | 906 | 794 | 869 | 1031 | |||
| Arvavuokratalot | milj. € | 310 | 324 | 317 | 325 | 347 | 415 | |||||
| vuosikorjausten osuus | % | Sisältyy muihin asuinrakennuksiin | 54 | 58 | 64 | 66 | 61 | 60 | ||||
| peruskorjauksen osuus | % | 46 | 42 | 36 | 39 | 39 | 40 | |||||
| Muut asuinrakennukset | milj. € | 3191 | 3190 | 3060 | 3211 | 3242 | 3254 | 3419 | 3709 | 4277 | 4538 | 4702 |
| vuosikorjausten osuus | % | 42 | 42 | 42 | 41 | 39 | 33 | 33 | 33 | 31 | 31 | 31 |
| peruskorjausten osuus | % | 58 | 58 | 58 | 59 | 61 | 67 | 67 | 67 | 69 | 69 | 69 |
| Asuinrakennukset yhteensä | milj. € | 3709 | 3764 | 3701 | 3879 | 3975 | 4325 | 4658 | 5102 | 5574 | 5935 | 6347 |
| vuosikorjausten osuus | % | 44 | 45 | 46 | 44 | 42 | 40 | 39 | 39 | 39 | 40 | 40 |
| peruskorjausten osuus | % | 56 | 55 | 54 | 56 | 58 | 60 | 61 | 61 | 61 | 60 | 60 |
Asunto-osakeyhtiöiden korjausrakentamisesta on monipuoliset tiedot. Vuonna 2010 asunto-osakeyhtiöiden korjaukset olivat 1 231 milj. €: rivitaloyhtiöt korjasivat 200 milj. €:lla (osuus 16 %) ja asuinkerrostaloyhtiöt 1 031 milj. €:lla (osuus 84 %). Vuonna 2003 rivitaloyhtiöiden osuus oli 21 % ja kerrostaloyhtiöiden 79 % asunto-osakeyhtiöiden korjauskustannuksista.
Asunto-osakeyhtiöissä vuosikorjausten osuus on vaihdellut välillä 54-72 % ja peruskorjausten osuus välillä 28-46 % korjauskustannuksista vuosina 2000-2010. Korjauskohteittain tarkasteltuna vuonna 2010 LVI-järjestelmien osuus on suurin ja toiseksi suurin on ulkorakenteiden eli ulkovaippaan kohdistuneiden korjausten osuus. Vuonna 2000 tilanne oli päinvastoin.
Rakennuksen valmistumisvuoden mukaan tarkasteltuna vuonna 2010 ennen vuotta 1960 rakennettuja asuinkerrostaloyhtiöitä korjattiin 333 milj. €:lla, ikäluokkaa 1960-1969 351 milj. €:lla, ikäluokkaa 1970-1979 yhteensä 247 milj. €:lla ja vuoden 1979 jälkeen rakennettuja kerrostaloyhtiöitä 99 milj. €:lla. Vuonna 2010 ennen vuotta 1970 rakennettuja rivitaloyhtiöitä korjattiin 24 milj. €:lla, ikäluokkaa 1970-1979 79 milj. €:lla, ikäluokkaa 1980-1989 74 milj. €:lla ja vuoden 1989 jälkeen rakennettuja rivitaloyhtiöitä 24 milj. €:lla. Muiden talonrakennusten korjausrakentaminen vuosina 1999-2010 on esitetty kuvassa 11. Vuonna 2010 korjaukset olivat 3,22 mrd. €: vuosi- ja peruskorjaukset olivat lähes yhtä suuria. Tilastokeskuksen tilastoissa ei ole tietoa siitä, miten muiden talonrakennusten korjauskustannukset jakautuvat rakennustyypeittäin ja rakentamisvuosittain.[1]
Katso myös
- Rakennusten kosteus- ja homeongelmat
- Kosteus- ja homevauriot rakennuksissa
- Kosteus- ja homevaurioiden terveydellinen merkitys
- Kosteus- ja homevaurioiden taloudellinen merkitys
- Toimenpide-ehdotukset liittyen kosteus- ja homevaurioihin
